Lundi 30 mars 2009





Immobilier : divorce entre l'offre et la demande

Dans un marché caractérisé par la turbulence et l'opacité, la crise accroit la fracture entre la demande et l'offre immobilière. Alors que les méthodes classiques d'analyse s'essoufflent, le Crédit Foncier lance un outil de scoring immobilier, pour mesurer le risque immobilier que présentent les agglomérations françaises.

Trois facteurs soutiennent la croissance du marché :
• dynamisme démographique : pas de marché immobilier sans ménage, sans main d'œuvre et sans entreprise. A ce jeu, les régions de l'Ouest et du Sud de la France tirent leur épingle.
• attractivité des territoires : c'est la conjugaison de l'image de marque de la qualité de vie avec le dynamisme économique régional. Les métropoles les plus attractives connaissent aussi une meilleure croissance démographique et un parc immobilier de qualité (à l'exception de l'agglomération parisienne et de la communauté lilloise)
• aménagement du territoire : la question des transports (TVG, engorgements de réseaux …) conditionne l'évolution des prix. Il devient un problème majeur des métropoles. Par exemple, le pôle de La Défense proche de Paris, voit son développement à court terme compromis par les retards des infrastructures de transport.

Méconnaître ces 3 facteurs a conduit à certains dysfonctionnements criants :
• surproduction en immobilier d'entreprise (Ile-de-France, Strasbourg, Grenoble), mais l'offre et la demande ne se rejoignent pas ainsi en Ile-de-France si 70% des loyers sont inférieurs à 400€/m2/an, on affiche des loyers faciaux de 600 à 800 €
• dérive de l'immobilier " Robien " par une production inadaptée tant en surface qu'en localisation, notamment sur L'arc atlantique et en Rhône Alpes.
• une insuffisance de 1.700.000 logements sur 10 ans.
• dans le logement neuf, l'offre se positionne entre 3000 - 3500€/le m2 mais 75 % de la demande ne peut dépasser 2500 € le m2
• les loyers d'habitation continueront à plafonner, les investisseurs sont confrontés à des prix d'achat qui ne procurent plus de rendement acceptable.

Si 75% des agglomérations ne présentent qu'un risque faible, ce divorce entre la demande et l'offre oblige, selon le Crédit Foncier, à une nouvelle vision de l'économie immobilière.